2002-2022，中国房地产市场用20年的时间完成了一个轮回。在楼市起落沉浮、冷暖交替的故事里，藏着一条至关重要的线索——

  2001年，全国土地收入近1300亿元，相当于地方财政的10%，2021年，这一个数字达到了8.7万亿，相当于地方财政的78%。

  这20年间，全国平均地价上涨了16倍，房价也被同步推高。与此同时，我国实际GDP增长了4倍，M2增长了14倍。可见：地价不仅跑赢了GDP，更跑赢了货币放水的速度；土地，可能是过去20年中最保值的东西。

  当我们将目光从全国拉回成都，同样会发现：这20年间，是土地市场的供求关系决定了楼市的繁荣或衰退，是地价的涨跌影响了房价的走势。

  2002年，刚刚加入WTO的中国揭开了新一轮快速地发展的序幕，之后连续5年，我国的GDP增速保持在10%以上。就在这一年，土地出让制度发生历史性的变化——招拍挂制度出台，规定包括商业、旅游、娱乐、商品房用地的经营性用地一定要通过招拍挂方式出让。

  同年8月6日，成都土地第一拍开槌，在一众同行还在试探或观望的时候，本土企业蓝光率先夺得2宗地块，名载成都楼市史册。其中，第二宗土地成交价为585万元，超出起拍价285万元，溢价率95%，震惊四座。要知道，当时业内对该宗土地的预期价格为不超过500万元。

  这场土拍让围观者看到了新游戏规则推动市场的巨大威力。更公开透明、更公平、更市场化的土地出让制度，为房地产进入全新时代揭开大幕。由此开始，传统的协议勾兑退出历史舞台，房企要生存发展，就必须用市场化的手段来武装自己。在价高者得的新游戏规则下，使用杠杆成为开发商的必修课，地产行业开始在金融化道路上狂奔，进入金融红利时代。

  土地市场的新游戏规则出台之后，成都本土的小开发商因为融资能力不足大受冲击，开始逐渐退出楼市江湖。而另一方面，外来巨头们很快就从新规则中找到了生财之道。一个明显的现象是：成都数百亩甚至千亩以上的地王项目多了起来。到2004年，两个千亩以上地王的问世，令成都楼市进入大盘时代。

  2004年4月15日，中海在成都城西拿下一宗占地1811亩的地王，即现在的中海国际社区项目，当时成交价为60万元/亩。事实上，中海捡了一个大便宜。当时，中海、绿地、世茂三家巨头都对这块地势在必得，由于对竞拍现场节奏掌控出现失误，主持人落槌过快，让一场本该高潮迭起的拍卖大战仅仅10多分钟就收场，留下绿地和世茂的竞拍团队满脸不可思议的表情。有业界人士回忆：这场仓促的土拍，成交价10亿元，但其实最少都可以卖到12亿。

  半年之后，城南一宗1036亩的土地被和记黄埔以206万元/亩，总价21.35亿元竞得，成为当年的地王。

  大盘地王的频频问世，带动了土地市场的繁荣。有多个方面数据显示：2003年成都房价为1911元/平米，而到2004年，这一个数字为3711元/平米，一年时间几乎翻了一番。

  事实上，2004年全国房价地价的过热引起了管理层的注意，此后几年连续出台了国八条、国六条、新国八条等系列调控政策。到2007年，为了给房地产降温，央行一年中连续6次加息，10次上调存款准备金。货币紧缩政策让激进的开发商遭受了考验。

  这一年1月，高速扩张的顺驰倒下，被路劲基建以12.8亿的低价并购，这是为“高周转、高杠杆、高负债”模式敲响的第一次警钟。但在狂热的土地欲望面前，顺驰的倒下只是个案，当时还有人惋惜：“顺驰再坚持一下就成了！”

  在2007年的成都，土地市场迎来了狂欢的一年。当年某机构的土地报告的开篇语就是：“2007年是成都土地市场波澜壮阔的一年”。这一年，港企九龙仓以8800万元/亩、总价72亿元的天价，拿下春熙路一宗土地，引得成都楼市被全国关注。要知道，这块地的起拍价为2000万元/亩，溢价率为450%！

  在春熙路地王惊艳全国的同时，成都的地价在2007年全面上升。有多个方面数据显示：2006年，成都主城区的土地交易平均价格为475万元/亩，到2007年，这一个数字上升到了842万元/亩，上涨77.3%。郊区的土地同样如此，上涨了74%。

  2008年，全球金融风暴加5.12地震，让成都楼市陷入了短暂的低谷。地震之后的几个月，估计是成都房地产市场史上最为艰难的时刻。但随着经济刺激计划的出台，成都市场迅速恢复，到2010年土地市场又有新纪录出现——

  这一年，主城华兴北街一宗4亩土地拍出了楼面价11000元/平米的价格。这是成都楼面地价首次突破万元大关。但是，市场关注点并不在这宗小地块上，而是东二环的新晋网红板块——攀成钢。

  在这个被称为“下一个金融城”的热门板块之上，绿地与伊泰先后出手，把楼面地价推高到了6510元/平米、7200元/平米。这样的价格，如今回看当然是地板价，但在当时，给市场的震撼是超强的——因为在这两块地的同一个区域，当时在售的一个楼盘，售价也只有7200元/平米。

  从这一年开始，很多人意识到：成都楼市的面粉价已超越了面包价。当年的CRIES指数显示：2010年11月，成都住宅用地楼面均价为3626元/平米，比上年同期上涨了141%。

  2011年到2015年，中国经济从快速地增长转为中速增长，地产市场从黄金时代转向白银时代。宏观调控全面升级，楼市，特别是高端楼市受影响极大。这一期间，成都楼市仍有楼面地价超过万元的地块问世，譬如领馆路的保利中心、红牌楼的远雄地块、新欧鹏的三圣乡地王……但这一段时期，由于高端楼市受阻，市场滞销成常态，不少拿到高价地块的开发商都很艰难，远雄的红牌楼地王和新欧鹏的三圣乡地王最后都选择了退地，而不少面世开售的高价地项目都活成了笑话，这样的一种情况一直延续到了2016年。

  2015年，股市“万点不是梦”的泡沫中破裂，楼市成为资金流向的目的地。2015年底，去库存系列政策出台，为楼市与土地市场的一路狂奔创造了机会。

  实际上，2016年的春天，成都楼市依然寒冷。直到6月，随着城南某楼盘被浙江豪客订购60套的传言甚嚣张尘上，成都楼市骤然大热。这热度很快传导到了土地市场。2017年，成都土地市场炙手可热，不少新进入的开发商攻城略地毫不手软。这一年，成都土地出让金额突破千亿大关，30多宗土地的成交楼面地价超过万元。主城区的最高楼面地价达到17200元/平米，近郊区域最高楼面地价也全面突破万元/平米。

  值得注意的是，一向属于边缘板块的青白江突然大火，一宗土地溢价260%，成为年度溢价之王。而该区域的房价也应势上涨，新盘价格几乎翻番。

  2020年下半年，疫情后回暖的成都土地市场连续爆发，特别是高新南区的新川板块，连续刷新地价纪录。2020年7月，新川板块一宗土地突破2万大关，拍出了20700元/平米的楼面地价。

  这也是成都土拍市场迄今为止的最高纪录。此后，虽有宗地的实际楼面价格可能超过了这个纪录，但从帐面上看，20700元/平米，仍是成都楼面地价的最高点。

  为了抑制房价与地价的过热现象，防范房地产融资带来的金融风险，从中央到地方开始加大调控力度。

  2020年8月，央行、银保监会出台房地产资金监管和融资管理的“三道红线、剔除预收款的资产负债率不可大于70%。2、净负债率小于100%。3、现金短债比不小于1。2021年2月，双集中供地政策新鲜出炉，为土地市场降温。

  一系列政策，尤其是三道红线制度的出炉，令房地产行业的游戏规则发生了根本性的变化，“高负债、高周转、高杠杆”的三高模式变得不合时宜，众多激进拿地、高速扩张的企业面临资金压力。

  2021年，22个集中供地城市的第一轮土拍还是热火朝天，到第二轮情势就急转直下，溢价率和流拍率都很高。到2021年下半年，全国土地市场进入低谷。

  为了土地市场的平稳发展，从2016年起，成都就一直在升级土拍机制，譬如土拍熔断规则就至少进行了5轮以上升级。从最早的“限地价+流拍”，到“限地价+抽签”,到“限地价+竞自持”、“限地价+竞配建”，再到2020年的“限房价+限地价+竞配建”。

  2022年，国际环境动荡不安，全球经济衰退风雨欲来，我们国家的经济面临下行压力。房地产市场频出松绑政策，稳住房地产行业包括土地市场成了稳经济的重要一环。今年以来，国家队入场救市的迹象在许多城市的土拍市场上很明显。譬如，刚刚结束的广州第三轮土拍，成交土地全部都由央企和平台公司包办。而高层显然已经注意到了这样的一种情况，10月14日财政部印发通知，提出:严禁通过举债储备土地，不可以通过同国企购地等方式虚增土地出让收入。

  这条新政会不会在成都乃至全国的土地市场和楼市引发连锁反应？接下来的很多城市即将进行的第三轮土拍，将告诉我们答案。返回搜狐，查看更加多